人才公寓承载着吸引人才、推动产业及城市发展的重任。探索多元化的人才公寓建设模式，让人才在苏州工作和生活更舒心，成为一项紧迫课题。

近日，18新利体育 中国特色城镇化研究中心研究员屠立峰在苏州市人民政府研究室《调研通报》上撰文，对各地创新人才公寓建设的特点与多元化发展模式进行深入的剖析。

关于创新人才公寓建设的思考与建议

屠立峰

一、人才公寓成为国内外城市筑巢引凤的有力抓手

“人才”并不是低收入者，只是相对当前房价而言，他们的收入“暂时”不足。各地在推介本地人才政策时，都很注重强调人才公寓的筹集或建造。较大规模的人才公寓项目能够带动周边公共空间和服务设施的提档升级，从而促进整个区域高质量发展。目前，各地人才公寓建设主要有以下几个特点：

1.供给方式呈现多元化。地方政府结合当地住（租）房市场价格、人才的收入水平等因素，设计出合理的补贴标准，根据土地供应情况，采取“租”“售”结合模式。一是“租售结合、以租为主”模式。例如，深圳先前提出在2016～2020年供应不少于1万套人才公寓，后又承诺到2035年新建或筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。人才公寓采用可租可售、以租为主的方式，面积以90平方米左右为主，并给予租房补贴、免除租金等优惠。一方面加大住宅类用地供应，另一方面鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才住房，同时还明确减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。二是“只租不售”模式。例如，杭州在2018～2021年建设5万套人才租赁房，采用只租不售方式，公寓面积在40～120平方米。同时，给予租房补贴、减免租金等优惠。武汉，在2019年筹集5万套人才公寓，也采用只租不售方式，面积在40～60平方米，给予租房补贴、享受5～7折减免等优惠。三是“租售结合、以售为主”模式。青岛在2019～2020年建设和筹集不少于12万套，2021～2022年供应不少于3000亩土地用于人才房，采用可租可售、以售为主的方式，租赁房面积在30～50平方米，销售房面积在60～80平方米，给予人才安家补贴、租赁购买享受6～8折优惠、减免租金等待遇。成都，在2017～2021年建设约30万套人才公寓，提供先租后售、共有产权和优惠出售等多种选择方式，面积在60～120平方米，给予人才住房补贴、购买享受八五折优惠以及租金减半等待遇。

2.投资主体涵盖国有和社会资本。从项目投资主体看，国内人才公寓建设基本是国有投资公司发挥主力军作用，社会资本参与度不高，国外已经形成较为成熟的社会资本主导人才公寓建设模式。一是国内国有资本主导模式。国有投资公司一直是人才公寓建设的主力军。例如，深圳组建了专职筹建公共住房的国有独资企业——深圳市人才安居集团有限公司，成为“只租不售”和出售型人才住房建设的先行者。在成都，城投置地、成都高投成为人才公寓开发建设主力。国内也有社会资本主导的案例，但资金链断裂风险较高，典型的如杭州“浙江大学人才公寓”长青嘉苑二期工程至今烂尾。二是国外社会资本主导模式。英国伦敦经过几十年的实践，形成了较为成功的“建后出租”模式。“建后出租”是指由开发商（社会资本）进行投资、政府提供政策支持和财政补贴的租赁住房“投资建设—运营管理”模式。所建住房主要面向在伦敦长期工作和生活的居民，不同于其他社会租赁住房，该政策下的住房可在一定限制条件下进入市场交易。伦敦政府采取了激励措施，例如，划拨10亿英镑作为启动经费支持“建后出租”住宅项目开发，市长办公室提供住区规划指导并免除3%的土地印花税，部分自治市还将政府持有的土地出让给开发商建设该类住房。“建后出租”模式下建设交付速度较快，投入运营后马上获得收益，稳定的现金流收入足以支持新项目建设，形成良性循环。值得强调的是，该类项目是由住房协会负责管理和运营。在发达国家中，第三方专业租赁机构普遍存在，而且在保障房体系中扮演着不可或缺的角色。除伦敦外，还有阿姆斯特丹住房协会，苏黎世等北欧国家城市的住房合作社和房屋委员会等。多国政府均选择在解决住房短缺问题后将房屋交由这些第三方专业租赁机构运作供应，培育专业租赁机构对于减轻政府财政负担、防止房地产企业垄断具有重要意义。

从苏州实践来看，工业园区早在2007年起就开工建设优租房，还设计出虚拟优租房机制，该机制实施范围已扩展至整个苏州城区。相城区推出近6800套人才公寓，高新区将在未来3年筹集2万套人才公寓，充分展现出苏州各地直击人才住房痛点的决心。然而，苏州土地资源稀缺属性十分明显，如古城区、工业园区湖西等，这些地区公租房源筹措难度大，收购房源也较为零散，不利于后续管理。引进人才只能租住企事业单位所在区（市）的人才公寓，跨区域租用存在壁垒，抑制了个性化的选择需求及资源的有效利用。此外，各区（市）住房补贴政策落地存在信息不对称，人才公寓入住和享受补贴门槛普遍较高，政策惠及面主要集中于高级专家和领军型人才等高端人才，或者本区域重点产业、重点单位指定的专业人才，而多数正处于事业发展上升阶段的青年后备人才申请等候期较长，引起了人才招引。

二、创新苏州人才公寓建设的建议

1.激励市场主体投资建设人才公寓。一是出台市场主体参与人才公寓建设的方案，明确路径、牵头部门和管理标准（消防安全、房屋性质等方面），完善相关鼓励政策。二是重点支持国有企业作为投建和经营青年人才公寓的主体，减轻国资企业因项目盈利回报周期较长而面临的考核压力，并在房产税、企业增值税等方面适当予以减免。三是激发更多市场主体参与人才公寓建设的积极性。例如，鼓励开发符合人才个性需求的邻里中心配套项目，以培育人才公寓住房消费作为项目运营阶段的赢利增长点，具体可结合入驻人才的专业特征，完善会议室、自习室、研讨室、文印室等工作设施，电影院、体育馆、演艺厅等文体设施以及洗衣房、日托中心等生活配套设施。

2.探索将房地产信托投资基金（REITs）引入人才公寓项目建设。工业园区已成功发行4单类REITs产品，底层资产包括社区商业、写字楼及产业园等，在REITs市场积累了较为丰富的类REITs经验。建议：一是对人才公寓项目REITs的机构主体、管理运营、产权转让、退出机制和收益分配做出明确表述，健全法治化保障体系，促进人才公寓项目REITs的高效运行，降低设立和运营中的监管不确定性风险。二是提供配套优惠政策和税收减免。可以参照国际惯例对人才公寓项目REITs的资产买卖免征印花税，对REITs包含的商业配套物业减征营业税、房产税，对投资者获得的利息分配免征个人所得税等，提高投资人才公寓项目REITs的实际收益，增加对社会资本的吸引力。

3.探索公积金支持人才公寓建设机制。在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付金的前提下，可研究利用部分公积金资金支持人才公寓建设。建议：一是发放项目贷款支持人才公寓建设，或购买由市级人才公寓建设平台定向发放的企业债。二是探索公积金增值收益进行直接收购、投资建设人才公寓，提高住房供给，降低租金水平。

4.规范人才公寓管理，提升租赁住房流转效率。一是推动出台《苏州人才公寓住房租赁条例》，明确规定租赁主体的权利义务，规范市场行为，保护各方权益，推动形成长期稳定的租赁关系。二是开发覆盖全市范围的“人才公寓租赁信息化综合服务平台”，满足租赁房源管理、网上签约、网上备案、租赁市场大数据分析、信用档案管理等功能，减少供求双方信息不对称。三是培育专业的人才公寓租赁机构。鼓励苏州房地产行业协会等非营利性机构积极参与租赁住房的管理和运营，形成营利性机构（开发商）和非营利性机构（人才公寓中介）各司其职的分工格局。